Feliz martes y bienvenidos a otra edición de Rent Free. Esta semana, tenemos dos historias sobre la venganza del control de alquileres.

En medio del boom de la inteligencia artificial en San Francisco, el alcalde Daniel Lurie y la Junta de Supervisores proponen una serie de nuevas leyes para endurecer las políticas de control de alquileres de la ciudad y prevenir desalojos.

Mientras tanto, en Providence, Rhode Island, el alcalde titular Brett Smiley, quien había vetado una ordenanza de control de alquileres a principios de este año, perdió las primarias demócratas ante el representante estatal pro-control de alquileres David Morales.

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Uno podría considerar a Lurie y Smiley como alcaldes liberales más moderados de ciudades muy demócratas. Es notable entonces que ninguno haya demostrado ser capaz de detener el rumbo hacia la izquierda de las políticas de vivienda en sus respectivas jurisdicciones.

En medio de una crisis de costos, Lurie apoya aún más controles de precios en una ciudad que ya está fuertemente controlada en sus alquileres.

Smiley intentó mantener la postura sobre una buena política y vetó una ordenanza de control de alquileres. Por sus esfuerzos, los votantes lo echaron del cargo.

Otros políticos municipales liberales que están indecisos sobre si respaldar la próxima política de control de alquileres en su ciudad bien podrían sacar una lección desafortunada de estos dos ejemplos. Es mejor ir a lo seguro y simplemente apoyar los controles de precios que la mayoría de los votantes de las grandes ciudades dicen querer, incluso si viene con consecuencias terribles para la oferta y la calidad de la vivienda.

El alcalde de San Francisco declara una emergencia de alquileres. Las noticias recientes sobre vivienda en San Francisco se han centrado en la presión al alza que el boom de la IA de la ciudad está ejerciendo sobre los alquileres y los precios de las viviendas.

Los alquileres medianos han subido un 26 por ciento, informa el San Francisco Chronicle. Los millonarios recién consagrados están teniendo dificultades para encontrar una mansión.

En respuesta, Lurie ha declarado una emergencia de alquileres y ha anunciado, junto con miembros de la Junta de Supervisores, una lista de políticas destinadas a limitar los desalojos y los aumentos repentinos de alquiler.

"Hemos vivido auges antes; esta vez, tenemos la oportunidad de construir una recuperación amplia y duradera, donde los habitantes de San Francisco puedan echar raíces y participar en el éxito de nuestra ciudad", dijo el alcalde en una declaración el jueves al anunciar sus reformas de emergencia de alquileres.

Sobre el papel, San Francisco ya tiene una gran cantidad de políticas para suprimir aumentos repentinos de alquiler. Se estima que 170.000 unidades (aproximadamente el 76 por ciento del parque de viviendas de alquiler de la ciudad) construidas antes de 1980 están cubiertas por la ley de control de alquileres de la ciudad, que típicamente limita los aumentos anuales de alquiler a alrededor del 2 por ciento por año.

Una política estatal de control de alquileres que limita los alquileres al 10 por ciento para unidades que tienen 15 años o más cubre otras aproximadamente 33.000 unidades, o el 15 por ciento del parque de viviendas de alquiler.

Eso deja un poco menos del 10 por ciento de las unidades de alquiler en San Francisco donde los inquilinos podrían ver sus alquileres subir tanto como el mercado pueda soportar.

Además, en 2024, San Francisco se convirtió en la primera jurisdicción del país en prohibir a los propietarios usar software algorítmico al fijar alquileres y límites de ocupación bajo la teoría de que los propietarios estaban usando este software para acaparar unidades vacantes y subir los precios.

Aparentemente nada de eso ha sido suficiente para contener los precios durante el último auge económico de San Francisco. Para suprimir aún más los alquileres, el alcalde apoya una larga lista de nuevas políticas.

Está respaldando una legislación que aumentaría los gastos de reubicación que se deben a los inquilinos cuando su propietario retira su unidad del mercado de alquiler. Para las unidades con control de alquileres, también limitaría los aumentos de alquiler "acumulados" (es decir, los aumentos anuales de alquiler que un propietario ahorra para cobrar en una fecha posterior) al 10 por ciento por año.

Además, Lurie propone gastar otros 3 millones de dólares en servicios legales para inquilinos que enfrentan el desalojo y apoya una propuesta de la supervisora socialista Jackie Fielder para prohibir los desalojos por falta de pago cuando un inquilino debe menos de un mes de alquiler.

Considerándolo todo, estas son actualizaciones relativamente marginales a la larga lista de protecciones para inquilinos y controles de precios de alquiler de la ciudad.

El hecho de que las protecciones para inquilinos y las políticas de control de alquileres que San Francisco ya tiene implementadas no estén suprimiendo adecuadamente el pico de alquiler actual sugeriría que un endurecimiento marginal de esas políticas tampoco resolverá el problema. De hecho, podría empeorarlo.

La teoría económica tradicional sugiere que el control de alquileres elevará el precio de las unidades no controladas al aumentar la demanda para vivir en la ciudad y alentar a los inquilinos a aferrarse a sus unidades con precios por debajo del mercado.

En San Francisco, la pequeña porción del 10 por ciento de unidades no controladas por alquiler debe absorber la mayor parte de la presión alcista sobre los alquileres generada por el boom de la IA.

Eso ya ha resultado en aumentos de dos dígitos en los alquileres medianos. Si las reformas propuestas por Lurie tienen éxito en limitar los desalojos que devuelven unidades al mercado, reduciendo los aumentos de alquiler en propiedades ya controladas o creando nuevos condominios a precio de mercado, una proporción aún menor de unidades tendrá que absorber el aumento en la demanda impulsado por la IA.

Un enfoque más sostenible y a largo plazo para la asequibilidad de la vivienda sería eliminar las barreras regulatorias a la nueva construcción.

Los alquileres en aumento deberían ser, idealmente, una señal para los constructores para construir más unidades en la ciudad. Bajo Lurie, San Francisco ha adoptado un puñado de reformas a favor de la oferta.

Ha recortado el número de unidades asequibles que los nuevos desarrollos de vivienda deben incluir. La ciudad también aprobó una iniciativa de rezonificación en toda la ciudad.

Aun así, esos movimientos desregulatorios han hecho poco para impulsar la construcción. El número de viviendas terminadas en la ciudad se cuenta por cientos este año.

Los activistas de la vivienda a favor de la oferta han presionado a Lurie para que vaya más lejos en el apoyo a la nueva construcción de viviendas. Algunos han desafiado su plan de rezonificación en los tribunales, alegando que no va lo suficientemente lejos para cumplir con las leyes estatales que exigen que las ciudades planen para la vivienda.

Ciertamente, uno no debería esperar que unos pocos cientos de unidades adicionales al año moderen un pico de alquiler impulsado por un gran auge económico.

Tampoco se debe esperar que la lista de propuestas en el paquete de emergencia de alquileres del alcalde haga mucho bien tampoco.

Alcalde que vetó el control de alquileres derrotado por retador pro-control de alquileres en las primarias. Cuando Smiley vetó un tope anual de alquiler del 4 por ciento en Providence, Rhode Island, que el ayuntamiento había aprobado, lo hizo por motivos explícitamente a favor de la oferta.

La clave para hacer que Providence fuera asequible era construir más vivienda, no imponer más controles de precios, argumentó.

"El control de alquileres no le baja el alquiler a nadie", dijo Smiley durante un debate en agosto contra su retador demócrata en las primarias pro-control de alquileres, Morales. "Hay personas que luchan hoy en día. La causa principal de eso es la escasez de vivienda".

En ese debate, Smiley invocó el desastroso experimento de Saint Paul con el control de alquileres. Después de que los votantes aprobaron una política de control de alquileres muy estricta, los desarrolladores se alejaron de los proyectos y la construcción se desplomó.

Algo similar podría suceder en Providence, argumentó.

Eso no demostró ser un mensaje ganador. La noche de las elecciones este martes pasado, Morales capturó más del 52 por ciento de los votos.

Ha prometido revivir la propuesta de control de alquileres del ayuntamiento. Lee mi opinión completa sobre la elección y los argumentos encontrados que presentó sobre el control de alquileres aquí. Enlaces rápidos