Una mayoría de votantes demócratas en Providence, Rhode Island, mostró su apoyo a una regulación agresiva de los alquileres al votar por el representante estatal David Morales frente al alcalde titular Brett Smiley en las elecciones primarias del miércoles.

Morales, miembro de los Socialistas Democráticos de América (quien, sin embargo, no recibió el respaldo de la sección local en las primarias), basó su campaña en una plataforma de política de vivienda progresista que pedía limitar los alquileres al 4 por ciento anual y restringir la propiedad corporativa de viviendas.

Obtuvo el 52,4 por ciento de los votos en las primarias, lo suficiente para desbancar cómodamente a Smiley, quien había vetado una ordenanza de estabilización de alquileres aprobada por el ayuntamiento en abril de este año.

Durante toda la campaña, Smiley argumentó que la ordenanza del ayuntamiento que él había vetado, la cual habría limitado los alquileres al 4 por ciento anual para propiedades multifamiliares con cinco o más unidades de al menos 11 años de antigüedad, destruiría la nueva construcción necesaria para mantener los precios bajos.

Los propietarios habrían podido solicitar aumentos de alquiler de hasta el 10 por ciento para compensar el incremento de sus propios costos.

"El control de alquileres no le baja el alquiler a nadie", afirmó Smiley durante un debate en agosto.

"Hay gente que está sufriendo hoy en día. La causa principal de eso es la escasez de vivienda".

Citó a Saint Paul, Minnesota, donde una ordenanza de control de alquileres aprobada por los votantes provocó que los desarrolladores cancelaran proyectos en curso, como una advertencia sobre los peligros de una mala regulación de alquileres.

Morales argumentó que el control de alquileres era una solución inmediata necesaria frente al encarecimiento de los alquileres.

En aquel debate de agosto, Morales sostuvo que la ordenanza del ayuntamiento incluía las exenciones necesarias para evitar cualquier reducción en las nuevas construcciones.

El sitio web de su campaña cita a Portland, Maine, donde la construcción de viviendas aumentó inmediatamente después de que los votantes aprobaran una política de control de alquileres e incrementaran el porcentaje requerido de viviendas asequibles que los nuevos proyectos deben incluir, como un contraejemplo al escenario de Saint Paul.

Como he mencionado anteriormente, el breve aumento de permisos de construcción en Portland posterior a 2020 involucró casi exclusivamente a proyectos que no estaban sujetos a los nuevos mandatos de asequibilidad de la ciudad.

Informes más recientes muestran que desde entonces la construcción se ha desplomado en Portland.

Aun con las exenciones, la ordenanza vetada en Providence se habría contado entre las políticas más estrictas del país.

Las políticas de control de alquileres más antiguas suelen incluir una exención permanente para las nuevas construcciones.

Las políticas aprobadas más recientemente en lugares como California y Oregón eximen las nuevas construcciones por un período de 15 años.

La ordenanza del ayuntamiento tampoco permitía aumentos adicionales cada vez que una unidad quedaba vacante.

Los defensores del control de alquileres se apresuraron a presentar la victoria de Morales como una señal del respaldo de los votantes hacia un Partido Demócrata más progresista.

"Estamos viendo que los votantes en todo este país están ávidos no solo de un cambio, sino también de una visión de aquello por lo que estamos luchando", declaró el alcalde de la ciudad de Nueva York, Zohran Mamdani, tras las primarias.

Mamdani bien podría tener razón en que la victoria de Morales es un indicador de la demanda de los demócratas por un enfoque más socialista hacia la política de vivienda.

Eso debería ser motivo de profunda preocupación para quienes se preocupan por reducir de manera sostenible los costos de la vivienda.

Smiley no es ningún ideólogo del libre mercado.

Fue un alcalde liberal de una ciudad liberal.

En aquel debate de agosto, mencionó positivamente el hecho de que una quinta parte de las nuevas unidades construidas en Providence eran viviendas asequibles con restricciones de escrituración.

(Como he argumentado antes, que un alto porcentaje de las nuevas unidades de una ciudad tengan restricciones de escrituración suele ser señal de que la regulación está sofocando gran parte de la actividad de nueva construcción).

Ni siquiera este enfoque fue lo suficientemente estatista como para inspirar a los votantes de las primarias demócratas.

Optaron por el candidato que apoya controles de precios vinculantes.

Si el ayuntamiento y su nuevo alcalde logran adoptar dichos controles de precios, pueden esperar los resultados habituales: menor construcción de viviendas y una disminución en la calidad de las mismas.